Cómo es el proceso de compraventa de una propiedad en Chile
El orden en que se hace una venta y cómo se protege el pago para las dos partes.
Hablemos1. Carta oferta
El comprador ofrece un precio y condiciones por escrito. Si el vendedor la acepta, se pasa a la promesa.
2. Promesa de compraventa
Fija el precio, la forma de pago, los plazos, quién paga qué deuda y en qué fecha se firma la escritura. Lo que diga la promesa tiene que repetirse igual en la escritura y en las instrucciones notariales.
3. Estudio de títulos y documentos
Se revisan los certificados del Conservador, el avalúo fiscal y las deudas. Si el comprador usa crédito hipotecario, su banco hace además su propio estudio de títulos y su tasación.
4. Escritura de compraventa en notaría
La notaría redacta o revisa la escritura con los antecedentes que se le envían antes: borrador, certificados, cédulas y personerías. Conviene elegir la notaría temprano y mandarle todo por correo antes de pedir hora para firmar.
5. Instrucciones notariales y vale vista en custodia
El comprador deja el pago en un vale vista nominativo a nombre del vendedor, en custodia de la notaría. Las instrucciones notariales dicen que el notario lo entrega al vendedor sólo cuando la propiedad quede inscrita a nombre del comprador, libre de hipotecas y prohibiciones (salvo la del banco del comprador, si hay crédito).
Si la condición no se cumple en el plazo pactado —es habitual 90 días—, el vale vista vuelve al comprador sólo con una escritura de resciliación firmada por ambas partes o con una resolución judicial ejecutoriada.
6. Inscripción en el Conservador y pago
Con la escritura firmada se pide la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Inscrito el dominio, se acredita a la notaría con la copia de la inscripción y el certificado de hipotecas y gravámenes, y el notario libera el vale vista.
Si la propiedad tiene hipoteca
Se puede vender igual. La deuda con el banco del vendedor se paga con el precio de la venta —en la práctica, con un vale vista a nombre de ese banco— y el banco alza la hipoteca para que la propiedad quede libre a nombre del comprador.
Preguntas frecuentes
- ¿Cuándo recibe el pago el vendedor?
- Cuando la propiedad queda inscrita a nombre del comprador en el Conservador y eso se acredita a la notaría, que libera el vale vista.
- ¿Qué pasa si la venta no se completa?
- El vale vista vuelve al comprador sólo con escritura de resciliación firmada por ambas partes o con resolución judicial ejecutoriada, según las instrucciones notariales.
- ¿Se puede vender una propiedad con hipoteca?
- Sí. La deuda se paga con el precio y el banco alza la hipoteca.